Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://www.youtube.com/watch?v=jMC5qhf8Y1c 

Salut l’Investisseur Malin !

On te parle régulièrement des stratégies à adopter pour les colocations, de la cible de locataires à avoir mais avant tout ça il te faut un bien.

Donc aujourd’hui on aimerait te donner nos 7 points à vérifier pour faire une offre d’achat pour une colocation.

Quand tu décides d’acheter un bien que tu vas transformer en colocation, tu te poses sans doute pleins de questions :

  • Est-ce que le bien est adapté ?
  • Est-ce que je choisis le bon bien ?
  • Est-ce que je ne me trompe pas ?
  • Est-ce que l’emplacement est bon ?
  • Est-ce qu’il y aura assez de place

Et encore pleins d’autres questions, tout à fait légitime. Aujourd’hui, on vraiment essaie de répondre à un maximum de questions 🙂

Point 1 : L’emplacement

S’il y a bien une chose que tu ne peux pas changer, c’est l’emplacement du bien. Une fois que tu l’as choisi il ne pourra plus bouger. 

L’intérêt de l’immobilier c’est qu’il est tout à fait possible d’acheter un bien où il faut faire énormément de travaux, le changer complètement et en faire quelque chose de moderne, de neuf, dans tes attentes.

Or l’emplacement c’est immuable. Tu ne dois donc pas te tromper sur cette étape. Malheureusement tu ne peux pas déplacer un bien d’un endroit à un autre.

Comment déterminer un bon emplacement ?

Il existe beaucoup de techniques à ce sujet et pour te donner une réponse claire et concise, un emplacement efficace est un endroit où il y a de la demande pour la colocation, tout simplement.

Souvent c’est là où il y a des Universités ou des entreprises pour attirer les jeunes actifs.

Avant de te lancer n’hésite pas à faire une étude de marché, à te renseigner auprès de la mairie pour le PLU, et d’avoir les localisations des Universités ou des parcs d’entreprises. 

Point 2 : Le prix au mètre carré

Si tu es investisseur malin, tu comprendras donc pourquoi on déteste l’investissement neuf. En effet, pour 99 ,99% des cas le prix au mètre carré par rapport à l’emplacement est totalement surréaliste.

C’est généralement très cher ! Et les vendeurs en profitent pour te vendre plus souvent une défiscalisation plutôt qu’un prix au mètre carré donc pas forcément une bonne affaire.

Alors une bonne faire, c’est quoi ?

C’est un bon prix au mètre carré par rapport à un emplacement donné.

Si tu veux savoir si tu es face à une bonne affaire, il te suffit de faire un calcul simple.

Tu prends le prix du bien que tu divises par le nombre de mètre carré ainsi tu trouveras le prix au mètre carré.

Et par rapport à l’emplacement, est-ce que c’est un prix correct ? Est-ce que c’est en dessous ou au-dessus des prix du marché ?

Très important de checker le prix au mètre carré. C’est une information décisive pour l’acquisition d’un bien.

Point 3 : Vérifier le règlement de copropriété

Il faut absolument vérifier si la location meublée n’est pas interdite dans le secteur et dans la copropriété.

Il peut y avoir quelques clauses qui peuvent t’empêcher de faire des locations courtes durées ou de la location meublée, donc tu dois vérifier ça dans les documents de la copropriété.

Après, ce sont généralement dans les vieux écrits des copropriétés qui restent assez rares. Mais à défaut d’avoir de mauvaises surprises, on te conseille de vérifier, ça ne te coûte rien.

Au-delà du règlement de copropriété, n’hésite pas à voir qui sont les voisins.

Est-ce que c’est un immeuble de personnes âgées ? Si tu souhaites faire une colocation (donc plutôt des jeunes), il y a la possibilité d’avoir du bruit donc ça peut gêner le voisinage. Et derrière ça peut créer des tensions avec le voisinage donc pas bon pour ton business.

Il faut essayer de penser à tout ça au préalable pour éviter d’avoir des mauvaises surprises plus tard.

Petite astuce en plus, lorsque tu regardes les documents de copropriété, pense à vérifier si un diagnostic concernant le plomb, l’amiante, l’électricité, que les mètres carrés indiqués sont les bons, que la loi carrez est respectée parce que parfois tu peux avoir des surprises.

Comme c’est un gros investissement, vérifie un maximum d’information pour ne pas avoir d’argent à débourser en plus quelques temps après parce que ça peut coûter cher.

Point 4 : Vérifier toiture et façade

La toiture est un élément important d’un bien. Si elle doit être modifiée, remplacée, retouchée ça peut coûter extrêmement cher 

Idem pour la façade, parfois la peinture peut être belle et blanche mais si tu regardes en-dessous parfois ce n’est pas aussi propre que tu le voudrais.

Généralement, on fait venir un artisan avec lequel on travaille pour vérifier la toiture et la façade. On ne le fait pas venir sur chaque bien mais sur les deux ou trois biens de la short list avant de l’acquérir, on lui demande conseille pour la structure.

Point 5 : Vérifier les fenêtres

Pourquoi c’est important ? Parce qu’à chaque chambre il faut une fenêtre !

Si tu as un appartement de 100m2 mais seulement 2 fenêtres, concrètement tu ne pourras pas faire une colocation avec plusieurs chambres.

Il faut en fait que tu vérifies la rentabilité des fenêtres. Plus il y en a, plus tu peux faire des chambres donc plus de locataires.

Un appartement avec très peu de fenêtre peut mettre un stop à tes projets.

Point 6 : Les évacuations

Les évacuations sont importantes si, comme nous, tu souhaites mettre en place une salle de bain privative dans chaque chambre.

Si tu veux faire des colocations haut de gamme, c’est vraiment ce qu’on applique : une salle de bain par chambre.

En fonction de la disposition de départ, tu pourras voir si tu peux faire rallonger tes évacuations ou non.

C’est pour pouvoir aménager comme tu le souhaites ton projet de rénovation et d’aménagement.

Point 7 : Les charges

Pour certains vieux immeubles, les charges peuvent être élevées.

Donc dans ton futur business plan tu dois absolument mettre la ligne des charges. Et bien détaillé si les charges comprennent :

  • Eau chaude
  • Eau froide
  • Chauffage

Parce que parfois quand il y a des grosses charges parfois ça vaut le coup si tout est inclus.

A vérifier au cas par cas en fonction de ce qu’il y a dedans et de ce que tu vas pouvoir facturer derrière

On espère avoir bien résumé les 7 critères avant de te lancer dans une offre pour te lancer en colocation. C’est vraiment ce qu’on vérifie à que fois que l’on veut se lancer dans un nouveau projet. 

Si tu as d’autres points que l’on n’a pas énoncé, n’hésite pas à nous le dire en commentaire.

Et si tu veux aller plus loin, on t’offre une formation pour pouvoir te lancer pour bien investir dans les colocations !

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

Sacha & Sébastien