Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://youtu.be/mxY5eO1-WGs 

Salut l’Investisseur Malin !

Aujourd’hui nous aimerions répondre à une question que tout le monde nous pose : comment calculer la rentabilité d’un bien J

On se rend compte qu’il y a plusieurs calculs que tu dois connaître et nous allons t’apprendre à calculer de manière à faire de l’investissement pour que ce soit utile pour toi.

Si tu veux investir dans un bien rentable tu dois apprendre ce qu’est un bien rentable et donc on va voir avec toi comment calculer une rentabilité.

A quoi ça sert la rentabilité ?

La rentabilité est c’est une opération dans laquelle tu vas injecter de l’argent. Généralement c’est un apport de ta poche que tu vas le plus souvent compléter avec un crédit bancaire, ou alors tu as 100% de crédit bancaire.

Pour faire l’opération, tu vas prendre ton argent, l’injecter et ce que tu as injecté va te ramener des loyers. Donc pour imager, ça va faire des petits et il faut calculer si tu as fait suffisamment de petits ou pas par rapport à ce que tu as injecté.

En d’autres mots, ça veut dire : est-ce que la rentabilité est bonne ou pas. Et c’est très important si tu veux être un investisseur malin, un investisseur immobilier à succès.

C’est surtout un indicateur de performance immobilière. C’est un peu comme les notes à l’école. Le principe est de savoir combien tu as sur 20, si tu es plutôt aux alentours de 10, 15 20 ou même 4.

La rentabilité brute va te permettre de voir si ton opération immobilière crache suffisamment ou pas.

Calcul de la rentabilité

Pour calculer la rentabilité il te faut 2 choses :

  • Le coût total d’achat
  • Les revenus générés

Il faut aussi tu prennes en compte :

  • Une vision positive : tu es un as de la négociation, tu fais tout bien et du coup tu as des bonnes surprises
  • Le Réel
  • Une vision négative : c’est une vision pessimiste où tu prévois toujours un peu large comme ça tu n’es jamais vraiment déçu. Ça permet aussi de te rassurer. C’est-à-dire dans le pire des cas, j’ai budgété ça et malgré ça, ça reste un investissement rentable.

 

Le coût total d’achat

Le coût d’achat est composé de plusieurs choses :

  • Le prix d’achat : donc dans notre exemple, on prend 100 000€ de prix d’achat

Vision pessimiste : le prix c’est 100 000€ comme dans ta vision pessimiste parce que tu ne veux pas payer plus cher, ce qui est logique

Réel : Dans le réel, le prix c’est 100 000€

Vision Positive : A contrario de ta vision positive, où tu es un as de la négociation donc tu proposes un prix en dessous du marché à 30% donc cela fait 70 000€

  • Les frais de notaires : 

On se base sur les frais de notaire que l’on rencontre le plus souvent, donc on est autour des 8%

Vision pessimiste : Sur 100 000€, on est à 8 000€ de frais de notaire

Réel : Sur 100 000€, on est à 8 000€ de frais de notaire

Vision positive : Généralement on prend 8% pour les frais de notaire donc sur les 70 000€ du prix d’achat ça donne 5 600€

  • Les travaux :

Il existe toujours des travaux à faire même si ce n’est pas beaucoup comme de la peinture ou quelque chose comme ça.

Vision pessimiste : Comme on est pessimiste et qu’on prévoit large, on prend une base 15 000€ de travaux (en cas de fissure, d’un peu d’humidité ou des choses comme)

Réel : Disons qu’en réel on part sur 10 000€ de travaux

Vision positive : Là on va prendre 9 000€ parce que tu budgètes un ballon d’eau chaude et finalement ils ont repris l’ancien ballon donc ça à fait baisser le devis, donc ça veut dire super surprise.

Bien sûr ce sont des chiffres approximatifs pour les travaux mais généralement c’est l’investissement que l’on fait dedans.

  • Les meubles :

Si tu fais du meublé bien évidemment, sinon ça ne sert à rien de les prendre en compte.

Vision pessimiste : On peut prévoir aux alentours de 6 000€ au cas où le lit que tu avais vu n’est plus en promo donc tu vas payer un peu plus cher.

Réel : On peut prévoir aux alentours de 5 000€

Vision positive : On peut prévoir aux alentours de 5 000€

Bien sûr ce sont des chiffres approximatifs pour les meubles, après ça dépend si tu veux acheter du haut-de-gamme ou si tu as beaucoup de pièces à meubler etc. 

  • Les frais d’agence :

Les frais d’agence sont plus ou moins autour des 4 à 5 %. Donc pour cet exemple on va prendre 4%.

Vision pessimiste : Comme pour le réel, sur la base des 100 000€ du prix d’achat, 4% de frais de notaire ça donne 4 000€

Réel : Sur la base des 100 000€ du prix d’achat, 4% de frais de notaire ça donne 4 000€

Vision positive : Sur la base des 70 000€ du prix d’achat, 4% de frais de notaire ça donne 2 800€

  • Les frais de banque/courtier :

Nous, notre courtier nous prend 1 000€ au forfait et parfois il y a des frais dossier de 500 ou 600€ de la banque donc on peut dire 2 000€.

Vision pessimiste : 2 000€

Réel : 2 000€

Vision positive : 2 000€

Une fois que tu as mis tous ces chiffres dans ton tableau, il faut que tu comprennes c’est que le coût d’achat tu as tout à prendre en compte pour l’achat. Parfois il arrive d’oublier de prendre les frais de banque mais si tu as un crédit c’est aussi une somme qui fait partie du prix d’acquisition et il va falloir les amortir avec les futurs loyers.

Donc pour le calcul de chaque vision et après avoir tout additionné, ça donne ça :

Vision pessimiste : 94 400€

Réel : 129 000€

Vision positive : 135 000€

Donc là, on a fait le calcul du coût total d’achat. Maintenant, comme on te la dit plus haut, il y a un deuxième ingrédient important à prendre en compte, ce sont les revenus générés.

 

Les revenus générés par an

Si on part du principe qu’on s’inspire des prix cohérents sur Lille, voici ce qu’on va retrouver en fonction des visions :

Vision pessimiste : 8 000€

Réel : 10 000€

Vision positive : 12 000€

Une fois que tu as ces deux éléments du coût total d’achat et des revenus générés par an, tu vas pouvoir calculer le rendement brut.

Le rendement brut

C’est un calcul très simple :

Rendement brut = chiffre des revenus générés par an / par le coût total d’achat x 100

Vision pessimiste : 8 000 / 135 000 x 100 = 5,92%

Réel : 10 000 / 129 000 x 100 = 7,75%

Vision positive : 12 000 / 94 400 x 100 = 12,7% 

Le facteur clé de succès et la chose qui fait vraiment la différence entre la vision pessimiste et la vision positive, c’est le prix d’achat. La bonne affaire n’est pas sur l’annonce mais c’est plutôt de fait de savoir si tu vas bien savoir négocier ou pas. Dans cet exemple ça te fait 30 000€ de négociation et il faut savoir que c’est tout à fait possible sur des bien à travaux.

Le rendement net

Il va y avoir un second calcul au niveau du rendement qu’il va être intéressant de connaître, c’est le rendement net.

Les éléments qui vont rentrer dans ce calcul sont :

Rendement net = Revenus générés par an – (Charges – Taxe foncière – Frais d’agence – Impôts) / Coût achat x 100

Il faut que tu saches que pour les frais d’agence et les impôts, ça va dépendre de toi en tant qu’individu et non pas en fonction de la performance immobilière en tant que tel. C’est toi qui vas prendre la décision si tu délègues ou non la gestion du bien et donc si tu délègues tu auras des frais d’agence. Et les impôts c’est pareil en fonction des choix fiscaux que tu vas faire.

Pour l’exemple les charges on va prendre 1 200€ par an, la taxe foncière on peut prendre 700€, les frais d’agence 600€ par an et les impôts, comme tu es un investisseur malin, on met à zéro si tu es en loueur en meublé régime réel et que tu as vu avec ton comptable par exemple.

Donc si on fait le calcul de tout en prenant en compte la vision réelle :

Rendement net = Revenus générés par an – (Charges – Taxe foncière – Frais d’agence – Impôts) / Coût achat x 100

10 000 – 2 500 / 129 000 x 100 = 5,8 % c’est donc le rendement net sur la vision réelle.

 

Donc on vient de te calculer la rentabilité de ton bien. Avec tout le détail qu’on a pu t’apporter pour calculer le rendement net et brut qui sont très importants à connaître pour comprendre comment ça fonctionne.

N’hésite pas à faire ces calculs pour savoir si un bien vaut le coup d’être acheté ou non.

Si tu as suivi assidument jusque-là, on va te présenter le calcul d’un autre taux important à connaître pour savoir si tu peux continuer d’emprunter ou non pour les banques.

Calcul du taux de couverture

Comme maintenant tu sais calculer le rendement net et brut, tu vas pouvoir acheter des appartements par dizaines 😉

Et pour ça, il faut savoir si la banque continuera de te prêter ou non.

La banque a certains critères et elle passe en revue tous ces critères et elle dit oui ou non. Et généralement si tu as un non, ton dossier est refusé. Et le taux de couverture est l’un des critères que la banque va regarder.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul du taux de couverture sont :

  • Loyer mensuel
  • L’investissement à la banque

Le taux de couverture

Le taux de couverture correspond à ton loyer mensuel et ton investissement locatif.

Pour exemple, avec la vision réelle :

  • Loyer mensuel : 830€ ( = 10 000 de revenus générés par an / 12 mois)
  • Un investissement à 110% : 129 000€ soit 700€

 Pour une investissement complet pris en charge par un crédit, on dit généralement qu’il faut rembourser 500€/mois tous les 100 000€. Donc comme on est à 129 000€ d’achat, on peut partir sur 700€ par mois sur 20 ans. 

Donc déjà on peut voir que le taux d’entrée est supérieur au montant des sorties. Mais est ce que le taux de couverture est respecté pour que la banque puisse mettre oui à cette question. On va voir ça tout de suite après.

 Taux de couverture = loyer / mensualité

Soit taux de couverture de l’exemple : 830 / 700 = 1,1857%

Dans ce projet là, le taux de couverture est un peu limite parce que les banques entre 1,15% et 1,30%, elles vont regarder le projet et prendre leur décision.

Quand c’est inférieur à 1,15% c’est refusé, elles ne cherchent même projet.

Quand c’est supérieur à 1,30%, elles disent oui tout de suite.

Donc là dans l’exemple, la banque va regarder mais ce que tu peux faire c’est augmenter le loyer pour que le taux de couverture augmente légèrement. Et tu peux dire à la banque que vu la localisation, le quartier etc, tu peux le louer jusqu’à 900€ et du coup ton taux de couverture revient à 1,28% donc on est très proche des 1,30% pour être accepté directement.

Autre astuce que tu peux faire aussi, c’est que tu peux diminuer légèrement ton besoin en crédit en plaçant quelques économies que tu as dans le projet et donc tu peux diminuer ton apport en financement et ta banque acceptera plus facilement. Ou alors tu peux augmenter un peu plus la durée de remboursement du crédit.

Ce sont des petites astuces et des leviers sur lesquels tu peux jouer pour que ton taux de couverture soit toujours autour des 1,30%. Et pour la suite, si tu investis dans 10 appartements par exemple, et que ton taux de couverture est toujours à 1,30% ou supérieur, ce sera plus facile pour la banque d’accepter tes projets. 

Avec les calculs du rendement net, du rendement brut et du taux de couverture, tu es prêt à investir sur des marchés rentables comme la colocation !

Si tu veux aller plus loin et avoir plusieurs bien extrêmement rentables qui te feront un revenu complémentaire, on t’offre une heure de formation offerte pour investir dans l’immobilier avec succès !

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

SACHA et SEB – Les amoureux malins