Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://youtu.be/mxY5eO1-WGs 

Salut l’Investisseur Malin !

C’est une question qui revient très régulièrement au niveau de l’apport. Alors est-ce que c’est une bonne idée de mettre un apport lorsqu’on se lance ? Combien d’apport mettre ? 

Nous allons prendre le temps aujourd’hui de répondre à cette question qui, nous pensons, va en ravir plus d’un 😉

Faut-il mettre de l’apport ?

Tu as déjà sûrement dû entendre qu’il ne fallait absolument pas mettre de l’apport dans l’immobilier ou alors qu’il faut investir à 110% ou encore rien sortir de ta poche… Bref, tu l’auras compris, chacun à son avis et chacun sa stratégie !

Notre position sur l’apport

Tout d’abord, si tu as investi dans l’immobilier, tu as dû comprendre qu’il fallait faire appel à l’effet levier donc emprunter un maximum pour faire travailler l’argent pour toi.

Mais qu’est-ce qu’il se passe si tu ne mets jamais d’apport ? Il arrivera un moment où tu seras coincé parce que les banques vont te dire que tu n’as pas assez de cashflow ou alors il te faudrait un bien cash mais en tout cas elle te bloque au bout d’un certain moment.

Du coup, nous notre position sur l’apport n’est pas forcément partagée de tout le monde mais c’est un choix que l’on a fait. Et on va tout t’expliquer tout de suite !

Nous, on aime mettre de l’apport.

Alors attention, quand bien sûr c’est possible ! Et sous certaines conditions. Évidemment on ne va pas mettre plus que ce que l’on a. On va avoir des ratios sur ce que l’on va mettre, c’est logique. On est prudent avec l’apport mais on est partisan pour le fait que si tu as de l’argent pour, tu peux en mettre dans un apport.

 

Combien mettre en apport ?

Évidemment, on ne met pas tout en apport parce que si derrière tu n’as plus de cash, ton pouvoir auprès des banques sera réduit à 0 donc il faut absolument qu’il te reste du cash.

Donc pour éviter de te retrouver sans argent pour faire les courses et 0€ sur ton compte en banque, met un apport à la hauteur de tes possibilités pour continuer de vivre après.

C’est l’une des raisons pour laquelle les gens ne veulent pas mettre de l’apport, c’est parce qu’ils n’ont pas assez d’économies. Donc si tu n’as pas assez d’économies, la première étape avant même de penser à acheter de l’immobilier, c’est de préparer tes finances. Avant de te lancer dans l’immobilier, commence par mettre de côté, de te créer une épargne. Et une fois cette première étape franchie, tu seras en position de force pour obtenir des crédits.

Il y a un adage qui dit « Paie toi d’abord avant de payer les autres ».

Dans cette situation c’est très vrai. Si tu veux faire de l’immobilier, il faut que tu aies cette logique de mettre de l’argent de côté et ensuite tu vis sur le reste.

C’est une façon de voir les choses et quand tu n’as pas l’habitude, ça peut être compliquer au départ. Ne sois pas trop tenté d’aller chercher ce que tu as mis de côté parce que sinon tu n’auras plus d’épargne et tu ne pourras pas investir dans l’immobilier.

Clairement nous c’est ce qu’on fait. On épargne ! Et sincèrement on ne s’en porte pas plus mal. Une fois que tu as intégré cette façon de penser en toi, ça ne devient plus un effort, ça devient tout naturel et ta façon de vivre.

 

Notre premier appartement

Après une adaptation de chacun, on a mis de côté. Au départ ce n’était pas évident parce l’un n’avait rien de côté et l’autre avait déjà cette vision.

Notre projet était d’arrêter de travailler, de ne pas dépendre d’un patron, d’horaires et d’avoir notre million à 30 ans. Pour ça, il fallait mettre de côté pour pouvoir investir.

Ça s’est fait pas à pas et on y est arrivé. Et finalement on s’est créé une épargne de précaution.

On a pu faire un premier apport pour notre premier investissement.

Les avantages de mettre un apport

Avantage 1 : Augmentation de ton cash flow

Si tu mets de l’apport ça veut dire que ton crédit est moins gros donc tes mensualités sont plus petites. C’est donc mécanique tu pourras augmenter un petit peu ou beaucoup ton cash flow.

L’Atuce pour aller plus loin

Astuce : le Différé bancaire

Qu’est-ce qu’un différé bancaire ?

Le différé bancaire ça veut dire que tu ne vas pas rembourser le crédit total tout de suite.

Donc il existe deux types de différés :

  • Différé total 2 ans : ça veut dire que tu payes 0 pendant 2 ans par contre les mensualités après sont un peu plus élevées mais tu vas commencer de payer dans deux ans
  • Différé partiel : ça veut dire que les deux premières années, tu paies les intérêts d’emprunt non pas le remboursement de capital donc pendant deux ans ce sont de toutes petites mensualités et à l’issue des deux ans tu récupères la vraie mensualité.

Nous ce qu’on adore faire, c’est prendre le différé bancaire partiel.

On met simplement de l’apport dans un projet immobilier avec le différé, ce qui fait que ça revient. En d’autres termes plus simples : Je mets -> Ça revient très vite.

Donc finalement avec ce système tu vas créer des machines à cash. C’est-à-dire que tu vas investir dans un appartement dans lequel tu as mis de l’apport avec un différé bancaire donc du coup ça a été plus facile.

Et en termes de vélocité, d’enrichissement ça va te permettre d’aller beaucoup plus vite.

Et après avoir créé cette première machine à cash, tu vas en créer une deuxième, une troisième et ainsi de suite. Donc devenir un investisseur malin ! 😉

Avantage 2 : Plus crédible face aux banquiers

Nous pensons que c’est l’un des avantages qui est le plus intéressant. Ça va être beaucoup plus facile de convaincre la banque de te financer pour le projet.

Dans notre cas, quand on met de l’apport, on ne met pas forcément 50% d’apport, 60% d’apport.

Généralement on préfère mettre les frais de notaire et les frais d’agence en tant qu’apport parce qu’après c’est beaucoup plus simple d’obtenir le crédit aux yeux du banquier.

En effet, les banquiers se disent que tu es quelqu’un de sérieux, que ton dossier tient la route et déjà ça t’enlève pas mal de difficultés pour obtenir un crédit.

Pour aller même plus loin, si tu viens avec un apport et un projet en béton, la banque va être ravie parce qu’elle prendra aussi moins de risques.

Pour exemple, que tu achètes un bien, tu as les frais de notaires et les frais de banque en plus. Sauf que si tu fais faillite deux jours plus tard, si tu dois revendre deux jours plus tard, tu le mettras au prix du marché c’est-à-dire au prix auquel tu l’as acheté. Tu auras quand même encore en plus les frais de notaires et les frais de banque. Donc le banquier se dit qu’il prend un risque sur ces frais de notaires et bancaires, ce qui fait que si tu arrives en présentant le fait que tu avances les surcoûts grâce à ton apport, la banque va être beaucoup plus enclin à accepter ton dossier.

Et pour te donner encore un exemple plus concret, quand tu es les garanties de cautionnement ou hypothèques, les banques préfèrent que tu mettes les frais d’agence et de notaires parce qu’elles considèrent que c’est à fond perdu. Et ils peuvent même t’obliger à le payer pour être sûr que la banque de perdra pas ça.

Et d’ailleurs si tu as encore des doutes Il existe des astuces par rapport au fait que tu mettes de l’apport pour que tu puisses le récupérer très vite.

Concrètement on est passé de 0 à plus d’un million d’euros de parcs immobiliers en 30 mois. C’est quand même rapide en termes d’investissements immobiliers. 

Et pourquoi on a pu être aussi rapide ? Notamment parce qu’on a maitrisé la colocation qui cartonne et tout un tas de système qu’on essaie de partager au maximum avec toi.

Surtout grâce au système de l’apport que l’on a mis et que l’on a récupéré rapidement.

Donc faut-il mettre de l’apport ? C’est un levier important de l’immobilier mais c’est bien si tu arrives à doser pour ne pas y mettre toutes tes économies.

Si tu veux aller plus loin et avoir plusieurs bien extrêmement rentables qui te feront un revenu complémentaire, on t’offre une heure de formation offerte pour investir dans l’immobilier avec succès !

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

SACHA et SEB – Les amoureux malins