Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://youtu.be/kJTYD8A1QXY  

Salut l’Investisseur Malin !

Aujourd’hui on a la chance de recevoir Florent LAITAT qui est un expert dans une domaine bien particulier de l’immobilier : L’immeuble de rapport.

Qui est Florent Laitat ?

 

Florent Laitat, 28 ans, est le fondateur et gérant de la société Prudenzia Immobilier, spécialisée dans l’accompagnement d’investisseurs immobiliers.

Alors qu’il était encore cadre dans la grande distribution, il a commencé à chercher d’autres moyens de se créer des revenus récurrents et s’est intéressé à l’immobilier.

En 3 ans il a réussi à se créer un patrimoine de plus de 1 300 000€ et levé plus de 4 millions d’euros pour le compte de ses clients.

Pourquoi il a choisi l’immobilier ?

 

  • Revenus à vie : L’immobilier vous permet d’avoir des revenus en complément de vos revenus actuels, et ce à vie.
  • Retraite : Vous ne comptez pas sur l’État pour sécuriser votre retraite ? L’immobilier est en effet votre meilleure solution …
  • Sécurité : C’est de tout temps l’investissement offrant le couple risque / rentabilité le plus important !
  • Licencier son patron : En fonction de vos objectifs il n’est pas impossible que vos revenus locatifs remplacent bientôt vos revenus salariés …

L’immeuble de rapport

Définition

L’immeuble de rapport consiste à acheter un immeuble entier destiné à la location pour générer des revenus locatifs. Il va donc rapport de l’argent au constructeur ou à l’investisseur, pour générer des revenus « passifs ».

Le but de l’immeuble de rapport est d’être rentable. Effectivement, contrairement à l’achat d’un appartement à mettre à louer tout de suite, dans le cas de l’immeuble de rapports c’est que tu pars avec une plus grande quantité de bien à mettre en location. Mais sur le long terme, l’immeuble de rapport est un investissement payant.

En matière d’achat d’immeuble de rapport, il existe plusieurs possibilités :

 

  • Achat d’un immeuble dont les appartements sont déjà loués
  • Achat d’un immeuble où les appartements sont vides
  • Achat d’un immeuble « mixte » (certains logements sont vides, d’autres sont loués).

L’immeuble de rapport selon Florent

Florent possède aujourd’hui 2 immeubles de rapports composés de 8 appartements lui permettant de générer 2 000€ de cash-flow grâce à l’excédent de revenus sur ces deux immeubles de rapport.

Ce qui est intéressant avec l’immeuble de rapport, c’est qu’il est possible de mettre différents modèles d’exploitations dans ces immeubles de rapports. Il allie donc les avantages de l’immeuble de rapport avec les avantages d’une colocation, d’une location saisonnière ou autre.

Les avantages de l’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport comporte un certain nombre d’avantages tels que :

  • Être confronter à des investisseurs en tant qu’acquéreur, marche de manœuvre plus rationnalisée
  • Faire fructifier un investissement de manière plus rapide et plus importante ;
  • Possibilité de négocier le prix d’achat avec le vendeur puisque c’est un « gros achat »
  • Générer un rendement locatif plus élevé
  • Être plus libre
  • Possibilité de délégué la gestion de tous les locataires qui se trouvent au même endroit

Comment acheter un immeuble de rapport ?

Quels sont les pièges à éviter ?

Structure du bâtiment

Puisque tu vas être propriétaire de l’ensemble de la bâtisse, tu n’auras pas les 150€ des frais de copropriété. Quoi que…

Au final, il faudra que tu gères la bâtisse, faire attention au système électrique, faire attention à la façade, faire attention à la toiture… tu l’auras compris, il faut faire attention à tout.

Donc lors de la visite, tu dois bien vérifier que la structure soit de qualité, seine parce que sinon ça peut te coûter très cher par la suite.

Si par exemple tu es sur des planchés bois que tu es à des petites bêtes ou des champignons, et bien en réalité ton immeuble n’est pas du tout de qualité et ça peut créer d’énormes dégâts.

Vérifie que tout ce qui est structurel est donc de bonne qualité. Car après les coûts ne vont pas être les mêmes et surtout ils seront tous pour toi comme tu es le propriétaire de l’immeuble.

Électricité

On va mettre au clair ce point important tout de suite, 1 compteur électrique pour 4 ou 5 appartements peut poser des problèmes en fonction de l’exploitation de ces appartements.

Il faut rappeler que légalement, tu ne peux pas refacturer l’électricité à tes locataires et si derrière tu dois refaire une colonne sèche ou des compteurs individuels ça va vite chiffrer et atteindre les 10 000€.

Et du coup ça mène au point suivant, c’est qu’il te faut une trésorerie de précaution.

Le bon immeuble de rapport ?

 La trésorerie

Dans son premier immeuble de rapport, Florent avait 5 000€ de côté et il s’est avéré qu’il n’était en position de sécurité.

Par contre ce qui est intéressant, c’est que tu peux avoir des astuces à la banque, des moyens qui vont te permette de faire cette fameuse trésorerie de prévoyance.

Cet argent tu pourras donc le mettre de côté rapidement pour avoir une épargne pour gérer ton immeuble de rapport.

Le différé bancaire.

Qu’est-ce qu’un différé bancaire ?

Le différé bancaire ça veut dire que tu ne vas pas rembourser le crédit total tout de suite.

Donc il existe deux types de différés :

  • Différé total 2 ans : ça veut dire que tu payes 0 pendant 2 ans par contre les mensualités après sont un peu plus élevées mais tu vas commencer de payer dans deux ans
  • Différé partiel : ça veut dire que les deux premières années, tu paies les intérêts d’emprunt non pas le remboursement de capital donc pendant deux ans ce sont de toutes petites mensualités et à l’issue des deux ans tu récupères la vraie mensualité.

Nous ce qu’on adore faire, c’est prendre le différé bancaire partiel.

On met simplement de l’apport dans un projet immobilier avec le différé, ce qui fait que ça revient. En d’autres termes plus simples : Je mets -> Ça revient très vite.

Donc finalement avec ce système tu vas créer des machines à cash. C’est-à-dire que tu vas investir dans un appartement dans lequel tu as mis de l’apport avec un différé bancaire donc du coup ça a été plus facile.

Et en termes de vélocité, d’enrichissement ça va te permettre d’aller beaucoup plus vite.

Le différé va dépendre de la banque et de la personne que tu vas avoir en face. Donc parfois les banques ont indiqué dans leur charte qu’elles ne voulaient pas faire de différés.

Vérification les appartements

Tu ne dois absolument pas croire sur parole les personnes qui vont te vendre des immeubles.

Prends le soin de checker que tes appartements soient cadastrés, sinon tu seras obligé de faire des places de parking et ça peut être un frein énorme.

Et aussi, vérifie la taille des appartements des chambres, parce que si tu n’es pas dans la loi et que ton appartement mesure 8,69m2 , tu ne pourras pas le mettre en location.

 

Comment faire pour trouver un immeuble ?

Le premier conseil que donne Florent est d’aller regarder sur Leboncoin, ParuVendu et eutres sites que tu dois bien connaître.

Et puis avec le temps, tu vas aussi te faire des contacts dans l’immobilier avec des agents immobilier.

Ton carnet d’adresse doit augmenter de prestataires qui pourront te présenter ce type de biens. En fonction de la ville où tu te trouves, tu auras aussi plus ou moins de proposition.

Tu dois analyser ton marché pour être certain de ne pas investir dans un quartier « mort » où il n’y aura personne pour devenir locataires.

Mais pour te constituer ce réseau, tu dois aller visiter, même des immeubles qui ne t’intéressent pas trop au début. Ça te permet de faire un premier lien avec l’agent immobilier et lui parler de tes projets.

Et ensuite derrière il pourra te proposer d’autres biens, qu’il garde sous le coude et qui sont rentables.

N’oublie pas que tu dois proposer une valeur ajoutée à l’agent immobilier pour comprendre ce que lui attend et lui parler de ton offre adaptée en retour.

Les agents immobiliers ont des 10 aines de personnes dans ton cas qui viennent les voir tous les jours. Donc tu dois arriver à te positionner comme son interlocuteur privilégié.

 Le dernier conseil de Florent

On a souvent l’impression que l’immeuble de rapport est fait pour les personnes qui sont multimillionnaires et des pros de l’immobilier.

Mais ce que j’ai envie de dire c’est que des immeubles de rapport il y en a à tous les prix et même si le budget est de 200 000€, ne te ferme pas la porte de pouvoir prospecter un immeuble de rapport.

Et puis il y a plusieurs stratégies avec l’immeuble de rapport, dans les grandes villes mais des immeubles de rapport de 4,6 ou 8 appartements dans des villes entre 5 10 000 habitants ça peut être des bonnes affaires.

N’oublie pas de faire des études de marché qui va te permettre de valider la potentialité de ton marché.

Les immeubles de rapport il y en a partout en France et il n’y qu’une chose à faire : se laisser l’opportunité de devenir acquéreur d’un immeuble de rapport.

On voulait vraiment remercier Florent d’être venu partager avec nous ses stratégies dans l’immobilier et plus particulièrement l’immeuble de rapport.

Si toi tu te dis que tu aimerais passer à l’action mais que tu ne sais pas comment t’y prendre, tu n’oses pas, on te propose des conseils offerts sur comment investir avec succès en immobilier et plus précisément comment investir dans une colocation qui cartonne !

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

Sacha & Sébastien