Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://youtu.be/oUaK0YHTiSo  

Salut l’Investisseur Malin !

Il faut qu’on te dise quelque chose d’important, comme tu l’as vu dans le titre : Le déficit foncier c’est fini, c’est totalement has been !

On va t’expliquer en détail pourquoi 😉

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Pour faire simple, le déficit foncier est un dispositif qui va permettre à un propriétaire, qui possède un bien immobilier qui va lui coûter plus cher que ce que ça ne va lui rapporter, de déduire cette différence de montant de son revenu global.

Donc par exemple, tu es propriétaire d’un appartement, mais les charges de la propriété (charges d’entretien, de copropriété, d’assurance, taxe foncière etc) sont beaucoup plus importantes que les loyers que tu vas percevoir.

Sous certaines conditions, tu vas pouvoir déduire ce déficit de ton revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.

C’était surtout la génération de nos parents, des générations nées en 50 / 60 / 70, où c’était la mode d’investir en foncier.

Comment ça fonctionnait ?

Tu achetais ton immeuble ou ton appartement, tu le mettais en bon état et tu le louais derrière en nu.

Ça fonctionnait extrêmement bien et tu avais un super rendement. Il faut également savoir que le prix de l’immobilier à l’époque était beaucoup plus bas qu’actuellement donc fatalement c’était plus facile.

C’était une stratégie immobilière qui fonctionnait vraiment bien et ça a explosé. C’est-à-dire que même aujourd’hui, les notaires, qui ont un certain âge, connaissent très bien les revenus fonciers. D’ailleurs la plupart des professionnels sont très renseignés et à la pointe des revenus fonciers parce que c’est quelque chose qui est très utilisé depuis bien longtemps et on peut dire que c’est entré dans les usages.

L’évolution de la demande

Sauf qu’il faut le reconnaitre, aujourd’hui ce système n’a plus rien avoir. C’est-à-dire que le nu ne rapporte plus autant qu’avant.

La demande a beaucoup évolué et aujourd’hui nous n’avons pas les mêmes attentes. En effet, à l’heure actuelle on nous demande d’être de plus en plus nomade, les enfants font des études et parfois des hautes études qui les mènent à devoir changer de villes.

Il arrive que dans les études supérieures, les étudiants doivent partir 3 à 6 mois à l’étranger pour valider un semestre par exemple. Et c’est imposé par l’école. Donc forcément ça oblige à bouger, à changer de région, parfois en fonction des concours, des écoles et après des boulots aussi. C’est-à-dire que si tu ne trouves pas dans ta ville ni dans ta région, tu vas forcément commencer à t’éloigner à chercher ailleurs et parfois c’est le boulot qui t’appelle ailleurs aussi.

Alors qu’il y a 30 ans, si tu habitais dans une ville X, tu essayais de rester dans la ville pour faire tes études, pour trouver un travail, un partenaire de vie etc. En fait, toute la vie d’une personne se passait au même endroit. C’est un mode de vie tout à fait acceptable et respectable.

Mais aujourd’hui, avec la mondialisation, on remarque bien que les gens bougent plus facilement. Tout en restant en France ou même parfois en partant à l’étranger. Les voyages sont beaucoup plus communs.

C’est pour ça qu’aujourd’hui avec tous ces mouvements, ces déplacements, cette mobilité, si on te propose un poste à Lyon alors que tu viens de Lille, concrètement tu ne vas pas venir avec tous tes meubles etc. Il faudra que tu trouves un logement où il y a déjà des meubles

L’évolution du déficit foncier

Évidemment il y a toujours de nombreuses opérations qui fonctionnent bien en déficit foncier en revanche la demande a énormément évolué.

C’est-à-dire que la demande pour le meublé a totalement explosé. Il y a des nouveaux marchés qui se sont créés et ce sont ceux-là qui sont rentables aujourd’hui. Comme par exemple, la colocation, la location courte durée, alors que le nu est beaucoup moins rentable qu’avant.

Après si tu as une stratégie d’acquérir une ruine, de te retaper et de louer par la suite, ça fonctionne aussi. Mais au vu de la demande, il faut quand même réfléchir et voir les avantages que tu aurais à louer du meublé ou nu.

En fait avant de te lancer tu dois vraiment bien définir ta stratégie et là où tu veux l’implanter parce que si tu vas acquérir une maison d’un petit village pour la louer, il se peut que le logement nu soit préférable parce que les familles préfèrent avoir leurs meubles etc.

Donc ça dépend vraiment beaucoup de ta cible et du type de bien que tu vas choisir.

Le meublé

Ce qu’on a pu remarquer depuis qu’on a commencé à faire de l’investissement immobilier, c’est que le meublé est en train de prendre une vitesse importante en termes de croissance.

Surtout au point de vue fiscal, c’est un régime qui est très intéressant.

Et au final on a compris qu’avec la stratégie qu’on a mis en place, le meublé dépasse vraiment le nu.

On peut te prendre un exemple très simple, les personnes qui divorcent. L’une des deux personnes va forcément devoir quitter le foyer conjugal et elle ne va pas apporter les meubles puisqu’ils vont rester dans le foyer mais du coup, elle ne va pas non plus racheter des meubles à la va-vite et c’est plus facile pour elle de prendre en meublé.

C’est vraiment juste un exemple parmi d’autres donc il faut vraiment que tu vois tous les cas qui sont possibles, toutes les cibles que tu peux atteindre et si tu ne te rends pas compte, regarde autour de toi, tes proches u même dans ta famille tu verras que ça va te donner des idées.

Quand on analyse le marché, pour nous c’est vraiment le double jackpot. Parce que c’est un marché immobilier où tu peux investir dans quelque chose de super rentable, c’est-à-dire des concepts meublés notamment la colocation ou la courte durée.

Ça va te rapporter un max et surtout il y a un régime fiscal qui s’appelle « loueur en meublé non professionnel » qui te permet d’éliminer quasiment tous tes impôts pendant très longtemps. Et en plus, si tu maîtrises bien ce statut, tu peux arriver à rester à 0€ d’impôt pendant longtemps si tu maitrises bien. 

C’est un nouveau monde et il faut s’adapter. C’est ce que tu dois vraiment comprendre.

Les règles d’avant c’était bien, ce qui marchait aussi puisque tu as du recul aujourd’hui pour dire que c’était bien.

Et le plus dur est d’analyser le nouveau monde d’aujourd’hui pour pouvoir s’adapter et faire des choses qui fonctionnent.

Le Régime « Loueur en meublé non professionnel »

La vraie difficulté que tu vas pouvoir rencontrer, c’est la maîtrise de ce régime. D’ailleurs si tu as besoin de comprendre et de te renseigner, on te propose une heure de formation offerte pour apprendre à réduire tes impôts.

C’est vraiment un statut qui va te permettre de payer le moyen d’impôt possible. C’est un concept qui cartonne car il te permet d’avoir du rendement et pas d’impôts !

Nous c’est vraiment sur ce modèle que l’on a décidé de se diriger. On perçoit plus de 100 000€ de loyer en meublé et on a concrètement 0€ d’impôt dessus.

On te rassure, ce n’est pas grâce à une baguette magique, on a beaucoup travaillé dessus. Et on a fait en sorte d’amortir des choses, il y a eu des travaux, on a eu des frais d’ameublement et surtout il y a une vraie compta derrière tout ça.

Le marché évolue constamment donc il faut toujours analyser le marché. Parce que tu ne sais pas de quoi demain est fait.

Effectivement, aujourd’hui les statuts « loueur en meublé non professionnel » sont à la mode mais peut être que dans 10, 20 ans ce sera autre chose.

Reçois ton heure de formation offerte pour réduire tes impôts grâce au statut Loueur en Meublé (LMNP) en cliquant ici !

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

SACHA et SEB – Les amoureux malins