Retrouve la vidéo complète sur le sujet ici : https://youtu.be/hl3KUtlC4q8 

Salut l’Investisseur Malin !

Aujourd’hui on va voir ensemble que parfois on peut faire certaine erreur qui font qu’on ne peut plus continuer d’investir voir qu’on ne peut pas démarrer l’investissement locatif et donc c’est pour ça qu’on va voir avec toi, quelles erreurs il faut absolument éviter !

Erreur #1 : Acheter la grande résidence principale

Depuis qu’on est petit, on te dit « achète ta maison » puisque c’est ton meilleur actif.  Et la plupart des gens vont d’ailleurs travailler pour gagner de l’argent et justement rembourser leur traite tous les mois. Et ils se disent qu’à la retraite, ils auront au moins leur résidence principale.

Mais il faut savoir que plus ta résidence principale sera grosse, moins tu pourras investir.

La grosse résidence principale est un piège et une erreur à éviter car qui dit grosse résidence principale, dit grosse mensualité donc le taux d’endettement va facilement dépasser les 33% -qui est le taux d’endettement standard pour que les banques puissent te prêter pour l’investissement locatif-.

Donc comme tu l’auras compris que pour la première erreur à éviter, il ne faut pas que tu aies une mensualité trop élevée !

Tu dois avoir une mensualité ou un loyer qui soit très raisonnable pour démarrer une carrière d’investisseur.

Erreur #2 : Faire les travaux soi-même

La deuxième erreur, comme tu l’auras compris dans le titre, c’est de faire les travaux soient même quand tu investis en locatif.

C’est vrai qu’on se dit que si on fait les travaux soi-même, on fait des économies donc on va gagner plus d’argent.

Mais en réalité c’est une énorme erreur lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif !

Pourquoi c’est une énorme erreur ?

Tout simplement parce que tu mets beaucoup plus de temps à terminer les travaux. Et comme on te dit toujours, le temps c’est de l’argent.

Parce que si tu mets 6 mois de plus à terminer les travaux, c’est 6 mois de loyer que tu ne toucheras pas.

En plus, ça va t’éviter de te fatiguer, de peut-être te blesser si c’est un gros chantier et de passer moins de temps avec ta famille.

En plus de ça, pour les travaux c’est vraiment astucieux de passer par une entreprise parce que tu vas pouvoir les défiscaliser. 

Donc en fait tout ce que tu vas pouvoir investir dans les travaux, tu vas pouvoir le déduire de tes futures rentrées locatives donc tu vas tenir beaucoup plus longtemps sans payer d’impôts.

Tu remarques bien que si tu fais les travaux toi-même, que tu mets plus longtemps pour les terminer et que tu n’as rien à déduire, ce n’est pas intelligent financièrement parlant.

Erreur #3 : Avoir peur de s’endetter

Depuis tout petit et chez tout le monde, on te dit que les dettes c’est mal. Que c’est compliqué, que c’est le dernier truc à faire et qu’il faut vivre sans dettes.

Mais dans l’enrichissement en immobilier c’est exactement tout l’inverse. C’est-à-dire que la dette c’est un effet de levier d’enrichissement. Si tu as des bonnes dettes, tu contractes des emprunts à 1% ou 2% et que tu arrives à les placer à 10% voire plus, et bien le spread entre les deux ce sera dans ta poche donc tu vas t’enrichir grâce à la dette.

Qu’est-ce qu’une bonne dette ?

Une bonne dette c’est lorsque tu empruntes de l’argent pas cher et que tu vas placer cet argent plus cher.

Un exemple : Tu empruntes à 2% sur 20 ans et cet argent tu le places dans l’immobilier, dans une colocation qui cartonne à 10% voire plus et donc là tu vas te créer du cashflow. C’est-à-dire que tu as avoir plus de rentrées locatives que de sorties.

Donc grâce à ce système, la dette va littéralement t’enrichir.

A l’inverse, qu’est-ce qu’une mauvaise dette ?

Une mauvaise dette, c’est lorsque tu achètes une voiture à crédit par exemple. Parce qui va payer la voiture, c’est toi. Et tu ne vas rien gagner derrière. Tu auras fait un emprunt pour t’acheter un bien, quelque chose de matériel mais tu n’auras qu’une sortie et pas d’entrées.

Tu vas devoir te lever le matin, aller travailler pour payer une voiture qui va perdre en côte. C’est-à-dire que tu vas aller travailler pour payer une dette qui va se déprécier un peu plus chaque année.

Donc en tant qu’investisseur malin, ce n’est absolument pas ce qu’il faut faire, car tu ne dois pas investir dans quelque chose qui ne t’apportera pas de valeur. 

Erreur #4 : Mauvais conseils

C’est une erreur qui peut te paraître étrange, mais c’est une erreur très commune : écouter les mauvais conseils des mauvaises personnes.

Imagine que tu es assis à un repas de famille, tu dis que tu as des idées d’investissements et dans la plupart des familles tu auras des commentaires comme quoi, c’est n’importe quoi, que c’est beaucoup trop risqué.

Il y a toujours des personnes qui connaissent des personnes qui ont eu une fois un impayé donc on te dit que l’immobilier ça ne fonctionne pas etc…

Donc tu l’auras bien compris, n’écoute pas les mauvaises personnes. Écoute les conseils des personnes de ton entourage qui ont déjà investi et qui peuvent te faire un vrai retour.

Et si tu ne connais personne dans ton entourage, regarde dans ta ville si tu n’as pas des réunions d’investisseurs, ou des groupes d’entrepreneurs, lis des livres, va en séminaire et profite des conférences sur le sujet pour avoir un maximum de connaissances.

Après tu verras qu’une fois que tu te seras lancé, tu pourras éduquer ton entourage et tu verras que leur ouverture d’esprit évoluera. 

Erreur #5 : La défiscalisation

Pour le coup, c’est une erreur hyper répandue ! Ne tombe vraiment pas dans cette erreur !

Qu’est-ce que la défiscalisation ?

Ce sont généralement des gestionnaires de patrimoine, qui te disent qu’avec tout le travail que tu fais tu paies énormément d’impôts. Donc ils te conseillent de défiscaliser en achetant un programme neuf et sur ce programme neuf, tu vas pouvoir économiser 35 000 euros par exemple sur neuf ans.

Et donc c’est censé réduire ton impôt. Sauf que les gens, qui ne sont pas éduqués, pensent que c’est une excellente idée et ils foncent tête baissée parce qu’ils ont envie de réduire leur taux d’imposition.

Malheureusement ces personnes ne se rendent pas compte qu’ils achètent de l’immobilier très souvent à un mauvais prix et à un très mauvais emplacement, bref c’est une très mauvaise affaire.

Alors pourquoi les gens font ça ?

Déjà parce qu’ils suivent parfois des mauvais conseils, qu’ils n’osent pas faire l’investissement eux-mêmes, qu’ils n’ont pas le temps de chercher et de trouver des solutions.

Et la défiscalisation c’est un peu la solution de facilité. C’est hyper facile pare que finalement on te propose juste un papier que tu as signé. Donc ce n’est pas toi qui vas aller construire l’immeuble, ni visiter, ni rien.

C’est aussi pour ça que parfois au final tu as de mauvaises surprises et donc qu’on te dit que c’est vraiment une erreur à éviter.

Pour t’aider d’ailleurs à bien connaître quelques clés pour éviter ces surprises, voici deux astuces qui doivent te convaincre que le bien que tu visites est une bonne faire, c’est :

L’emplacement avec un bon prix au mètre carré.

Et le jour où une défiscalisation nous propose ça, sincèrement, on court et on signe ! Mais encore une fois c’est très rare.

Erreur #6 : Ne pas anticiper la fiscalité

Donc là on est dans la configuration où l’on se dit, j’investis, je trouve le bon emplacement, le bon prix au mètre carré, donc vraiment la bonne affaire immobilière. Tu la gères parfaitement, et on peut même imaginer que ça tourne, tu touches les loyers, donc vraiment le cadre parfait où tout est pensé et qui fonctionne bien ! Mais…

Mais tu te rends compte qu’il faut que tu déclares ces revenus. Et là tu vois les impôts qui arrivent et tu restes sans voie…

Il faut que tu saches que selon la tranche marginale d’imposition de l’impôt sur le revenu, tu peux avoir la moitié voire plus de la moitié qui part aux impôts.

Donc autant dire que ton investissement il est ruiné. Ça ne sera rentable. Il faut vraiment que tu aies une stratégie fiscale en tête pour non seulement performer sur l’immobilier et ne pas tout redonner aux impôts. 

Erreur #7 : Ne pas choisir de niche

Tu connais le « dicton » : A vouloir tout faire, on ne fait rien.

L’immobilier est un réel business et souvent les livres de business te disent que l’intensif l’emporte toujours sur l’extensif. Ça signifie qu’il vaut mieux être expert de quelque chose que d’être expert en rien et de vouloir tout faire.

Ça s’applique vraiment pour l’immobilier. Trouve une niche dans laquelle tu seras extrêmement compétent, tu connaitras toutes les subtilités et tu éviteras toutes les erreurs.

C’est ce qu’on te conseille vraiment de faire, tu dois vraiment avoir une stratégie qui te correspond et dans laquelle tu vas pouvoir faire beaucoup d’investissements.

Pour notre part, on s’est lancé dans les colocations qui cartonnent car on a gardé un peu notre âme d’enfant ^^

Et on a vraiment lu tous les livres concernant cette stratégie, on a fait des séminaires, on s’est entouré de gens qui connaissaient le sujet et ça nous a permis d’aller plus loin.

On est même allé jusqu’à dupliquer plusieurs fois un modèle de colocation qui cartonne.

Donc il faut que tu deviennes un expert dans la stratégie que tu veux mettre en place.

Et si tu ne sais pas par où commencer, et que tu aimerais avancer dans tes projets, on t’invite à rejoindre la formation offerte pour investir étape par étape dans l’immobilier.

A très vite pour de nouveaux concepts rentables ! 😉

SACHA et SEB – Les amoureux malins