Hello L’investisseur Malin !

On pense souvent à tort que les investissements à haut potentiel de rendement n’existent plus. Or il existe pourtant quelques astuces, qui si elles sont bien utilisées vont permettre d’aller chercher des rendements vraiment intéressants bien supérieurs à la moyenne.

Avant de continuer, nous avons conçu pour toi 4h de formation offerte pour t’aider à investir dans l’immobilier qui rapporte quelque soit ta ville, ton budget. Nous utilisons différentes niches qui rapportent.

La première astuce est de trouver la bonne affaire

Tout d’abord il faut trouver une bonne affaire avec une excellente localisation. Une bonne localisation est primordiale, car tout va découler de l’emplacement. Ce n’est pas pour rien que l’un des proverbes les plus connus en immobilier est : la règle numéro 1 l’emplacement, la règle numéro 2 l’emplacement, la règle numéro 3 l’emplacement. Car selon l’emplacement les locataires ne seront pas les mêmes, les loyers ne seront pas les mêmes, la vacance locative peut être importante juste avec un mauvais emplacement.

Et le plus grave dans un mauvais emplacement : il ne pourra pas être changé une fois que tu auras acheté le bien immobilier ! 

Et tu vas me dire aussi : mais qu’est-ce qu’une bonne affaire?

C’est tout simplement un bien sous évalué par rapport à un emplacement précis que l’on peut optimiser. En effet, il est préférable d’acheter un bien avec des travaux car souvent le bien est sous-estimé, et est susceptible de bien mieux se négocier. Plus le bien nécessite des travaux, plus tu le négocieras pour l’acquérir en dessous du prix du marché. Car l’avantage est que les travaux font généralement peur aux gens, alors qu’en réalité c’est là qu’on fait les meilleures affaires.

On en revient à une définition de la bonne affaire aussi simple qu’efficace : il s’agit d’un prix au mètre carré inférieur au prix du marché par rapport à un emplacement donné, avec cerise sur le gâteau si possible, la possibilité de le valoriser pour faire encore une meilleure affaire.

Par rapport à cette définition simple, on comprend aisément que les programmes de défiscalisation, pour leur grande majorité ne sont pas des bonnes affaires, car les prix au mètre carré par rapport à leur emplacement est supérieur au marché. Donc même s’il y a une réduction d’impôts, ce ne sont pas des bonnes affaires. Souvent aussi, les réductions d’impôts sont inférieures au « surcoût » par rapport au marché, donc surveille bien le prix du marché si jamais tu veux te lancer dans une opération de défiscalisation dans l’immobilier neuf ! 

Aies un objectif précis en tête, par exemple un prix de revient au mètre carré par rapport à sa localisation. Ensuite tu iras à la chasse à la bonne affaire qui correspondra à ton objectif. N’achète pas si cela ne correspond pas à ton objectif, sache que le bénéfice sur une opération se fait à l’achat, on voit trop de personnes se dire : « dans 10 ans je pense que je serai en plus value », le problème avec ça, c’est que ces personnes passent en « mode espoir ». Ils n’ont aucune certitude s’ils vont faire une future plus value ou non, la seule certitude qu’on peut avoir c’est est-ce qu’on fait une bonne affaire ou non sur le marché immobilier d’aujourd’hui.

Mettre en place un système de régularité

Pour dégoter La Bonne Affaire, il faut mettre en place une routine, où chaque jour tu regardes le marché immobilier du secteur où tu veux investir, pour tout voir de ton marché. En procédant de la sorte, tu seras au courant des nouveaux biens tout de suite qui arrivent sur le marché, des biens qui ne se vendent pas. Ce sera des précieuses informations pour dégoter avant tes concurrents les meilleures affaires du marché, et savoir bien négocier, surtout lorsqu’un bien ne se vend pas.

C’est d’ailleurs ce que nous avons fait à chacun de nos investissements, nous avons regardé attentivement et chaque jour le marché immobilier, après nous connaissions certaines annonces par coeur, et quand on a voulu négocier des biens mal foutus mais avec un gros potentiel, qui ne se vendaient pas, on a pu obtenir d’énormes rabais lors des négociations.

On voit trop de personnes nous dire encore : « les bonnes affaires n’existent plus ». Il n’y a rien de plus FAUX.

Pour les voir tout démarre par regarder TOUS LES JOURS (sans faute) les opportunités immobilières sur internet.

Bien sûr avoir un réseau aide, mais rien qu’avec internet, si tu es régulier, cela est suffisant pour dégoter des pépites sur le marché. Nos meilleurs investissements, on les a trouvé sur internet, en regardant bien sûr TOUS LES JOURS.

Enchainer les visites

Une fois que tu as fait ton étude de marché précise, que tu connais bien les prix de vente sur ton marché, les prix à la location, c’est que tu as déjà bien avancé sur ton projet. 

L’étape suivante sera de visiter, et de visiter encore pour encore mieux s’imprégner du marché, et surtout pour dégoter La Bonne Affaire lorsqu’elle se pointera. 

Le plus important à cette étape est d’enchainer les visites, en faire beaucoup, plusieur dizaines. On voit trop de personnes en faire une, puis deux, puis trois, et ils se découragent beaucoup trop rapidement.

Nous lorsque nous sommes en recherche active d’un investissement immobilier, nous ne lachons rien, nous faisons des dizaines et des dizaines de visites. Et un jour, tu te rends compte que tu tombes sur un bien sous évalué, à un emplacement très intéressant, avec un fort potentiel de valorisation. Cerise sur le gâteau, le vendeur est prêt à négocier. Oui ce genre d’affaire existe, à condition bien sûr de s’en donner les moyens et d’enchainer les visites immobilières.

Négocier efficacement

La Plus value se fait à l’achat. Il ne faut surtout pas passer en « mode espoir » où on se dit que plus tard on fera une plus value. Une bonne affaire c’est sur le marché d’aujourd’hui : point barre.

Et il existe une arme pour créer soi même la bonne affaire : la négociation. 

Lorsque tu enchaînes les visites, il faudra que tu fasses des offres à la baisse, et pas qu’une ! Tu enchaînes les offres à la baisse si bien sûr le bien immobilier correspond à tes critères de recherche, surtout concernant l’emplacement. 

Il existe de nombreuses méthodes de négociation très efficaces que nous utilisons à chaque fois, et ce qu’il faut comprendre c’est qu’une négociation dépend aussi du vendeur, c’est à dire tomber sur le bon vendeur.

Le bon vendeur est un vendeur qui est prêt à négocier, à lacher du mou, parce qu’il a des raisons de le faire : il est en divorce, a déjà déménagé et a un crédit relai…etc. En fait il faut comprendre que le vendeur veut vendre, souvent le bon vendeur veut vendre vite, et qu’il sera content si tu lui proposes d’acheter son bien. Contrairement à ce que certains disent, il s’agit d’un deal gagnant gagnant, car souvent tu lui enlèves une épine du pied, et toi tu réalises une bonne affaire.

La deuxième astuce réside dans l’immobilier de niche

Il faut penser achat de niche !

Par exemple avec Sébastien nous avons acheté une maison 3 chambres en plein centre de Lille que nous avons entièrement refaite et transformée en colocation 5 chambres.

Nous avons donc littéralement boosté le rendement en ajoutant deux chambres supplémentaires.

Actuellement nous avons grâce à ce système de colocation un plus de 1 000€ sur cet investissement seulement, et presque 10% de rendement en plein centre ville de Lille dans un marché où le rendement de la location meublée tourne autour de 5-6%. Cet investissement fera l’objet d’un prochain article, où nous vous l’expliquerons plus en détail.

La Colocation, une niche ultra rentable

La colocation est une niche que nous affectionnons particulièrement, nous avons réalisé un premier investissement en colocation 5 chambres qui rapporte à lui seul plus de 32 000€ Hors Charges, et nous avons enchaîné les investissements dans plusieurs niches, dont plusieurs colocations haut de gamme.

La colocation est une forme de multilocation, c’est à dire qu’on loue à plusieurs locataires un même bien immobilier. On achète de grandes surfaces, donc un prix au mètre carré inférieur aux petites surfaces, et on loue des petites surfaces à la chambre, c’est un peu la stratégie du grossiste.C’est le premier effet de levier de la colocation.

En plus, on achète une seule fois la cuisine et la pièce de vie, alors qu’on la loue à plusieurs locataire. C’est un second effet de levier de la colocation, ce qui fait que ça booste la rentabilité, et que la colocation est une niche ultra rentable d’investissement immobilier.

Nous affectionnons tout particulièrement une catégorie de colocations : les colocations haut de gamme. On va très loin dans ce concept, nous mettons par exemple une salle de bain privative par chambre, un toilette privatif par chambre, un espace de vie très convivial.

Les colocations haut de gamme permettent de louer plus cher, d’être tout le temps plein, donc de réduire au maximum la vacance locative et le turnover, tout en étant encore plus rentable.

La Location Courte durée, un boosteur de rentabilité

La location courte durée permet de « diviser le temps » pour augmenter la rentabilité. Tu peux par exemple louer à la semaine, ou à la nuité, ce qui sera beaucoup plus rentable que si tu louais en longue durée.

La contrepartie bien sûr est de gérer l’investissement, gérer les entrées sorties, le ménage, mais passer un bien de la longue durée à la courte durée peut s’avérer très rentable.

Nous avons d’ailleurs investi dans plusieurs biens immobilier que nous exploitons en location courte durée, et cela nous ramène un joli cashflow chaque mois.

Une énorme astuce est aussi de profiter d’événements exceptionnels lorsqu’ils surviennent. Nous avons par exemple en 2016 gagné presque 15 000€ en 3 mois en augmentant nos prix et en profitant de l’effet Euro 2016 avec beaucoup de matchs qui avaient lieu à Lille.

L’Achat-Revente, un moyen d’accélérer

L’achat revente est une forme d’immobilier où tu n’as pas à gérer de locataires. C’est un générateur de cash à court terme qui peut te permettre d’accélérer fort dans ton parcours d’investisseur immobilier.

L’achat revente est une niche à part entière, et il te faudra penser l’opération spécialement pour faire cet achat revente.

Tu peux aussi utiliser l’achat revente sur un bien que tu possèdes déjà, surtout si les banques ne veulent plus de prêter pour continuer d’investir. Cela te permettra de « dégraisser », de solder un crédit sur un bien immobilier, générer du cash avec une plus value, et donc repartir vers de nouveaux investissements.

L’Immeuble, un négociant de gros

La stratégie d’acheter des immeubles de rapport est très intéressante également, car tu actionnes dans cette niche aussi la « stratégie du grossiste », c’est à dire que tu achètes des mètres carrés en gros, donc moins cher.

Tu peux ensuite exploiter l’immeuble en le divisant en plusieurs appartements, ou encore en créant plusieurs colocations dans ton immeuble, ou encore réserver certains appartements de ton immeuble pour faire de la location courte durée. Mixer les différentes niches peut s’avérer ultra rentable ! 

Un autre intérêt d’un immeuble est que tu as le contrôle à 100%, il n’y a pas de copropriété. Le point négatif est que les charges incomberont toutes sur toi, si la toiture est à refaire…etc, ce sera à toi de financer tout ça.

La Division, un multiplicateur de revenus

La division immobilière est le fait de diviser, couper une surface en plusieurs, pour créer plusieurs surfaces à louer indépendamment. Il s’agit là aussi d’un booster de rentabilité très intéressant car tu vas acheter des mètres carrés en gros moins cher, et créer de plus petites surfaces que tu vas louer cher, à des prix qui se pratiquent pour des petites surfaces.

Il existe des divisions immobilières officielles, c’est à dire faire les choses dans les règles de l’art, créer plusieurs lots sur le cadastre, tu pourras alors vendre chaque lot indépendamment. 

Tu peux aussi faire des divisions officieuses, où tu pourras vendre tout le bien immobilier ou rien, mais dans lequel tu pourras louer plusieurs surfaces distinctes à plusieurs locataires.

Les Garages / Parking, une diversité pour petit budget

Les garages et parkings peuvent être d’excellents investissements, si tu investis dans des zones où par exemple les parkings sont payants, ou dans des zones où l’offre se fait rare.

Tu peux investir par exemple dans des places de parking ou dans des box fermés.

Nous avons d’ailleurs déjà acheté ce genre d’investissement, notamment des garages fermés, où la demande se fait rare, et où les parkings sont tous payant dans la rue.

Un autre avantage de cette niche est que ce sont des plus petits montants, donc très accessible en terme d’investissement, surtout qu’ils peuvent bien sûr se faire financer par la banque. C’est un investissement immobilier comme un autre.

Petite idée dans l’ère du temps : s’intéresser aux garages, places de parking pour les vélos et trotinnettes, en effet ce mode de transport a le vent en poupe car nous sommes en plein dans une ère où ces transports sont de plus en plus utilisés.

N’oublions pas aussi les parkings à scooters qui peuvent être très lucratifs dans les grosses métropoles. Par exemple pourquoi ne pas prendre une place de parking et la diviser en places de parking pour scooters et motos.

La troisième astuce, le home-staging

Quand tu as acheté l’appartement et une fois les travaux terminés, il faut savoir adapter la rénovation au goût des acquéreurs.

Il faut un appartement qui soit avec beaucoup de cachet mais en même temps très pratique. 

Tu dois faire preuve d’astuces pour augmenter la valeur de ton bien. Par exemple nous avons décidé pour notre colocation de faire une décoration très pure et très neutre, en ajoutant des petits éléments sympas tels qu’un jeu de fléchettes, des écrans plats ou un bar car nous voulons louer la colocation à des étudiants essentiellement. Cela s’appelle le Marketing de la location.

Crée un effet coup de cœur pour ta clientèle !

Le but est que les gens le perçoivent comme un produit rare et exceptionnel.

Faire des travaux avec un bon rapport Prix / Effet Wahou

Selon ton investissement et la niche que tu auras choisi, il faudra faire les travaux en conséquence, à la fois en maitrisant le prix de revient, mais aussi en créant le coup de coeur.

L’effet « wahou » est le fait que lorsque tu visites le bien terminé, cela plait à un plus grand nombre, c’est beau, cela donner envie d’y habiter.

Par exemple faire un coup de peinture ne demande pas un gros budget travaux et cela peut faire une différence.

Autre exemple de travaux bon rapport prix/effet wahou, peut être le remplacement d’un sol désuet en matériaux type vynil ou parquet stratifié.

La décoration, un élément déclencheur

La décoration doit donner envie par rapport à une cible définie, tout en restant un minimum neutre, pour ne pas faire fuir un segment trop important de clientèle, et en attirant un maximum de monde.

C’est dans le détail qu’on créée le coup de coeur, par exemple dans nos investissements nous aimons bien rajouter des cadres, des miroirs, des suspensions lumineuses, des fausses plantes…

Tout cela va contribuer à donner de la vie dans les intérieurs et déclencher le coup de coeur. A coup sûr le futur locataire arrivera à se projeter et choisira ton logement plutôt que celui du concurrent. 

L’expérience Client, un nouvel Immobilier

Le marché a évolué vers une demande locative très mobile, les locataires veulent de plus en plus du « prêt à habiter », c’est à dire arriver avec leurs valises et tout de suite pouvoir prendre possession du logement.

C’est un nouvel immobilier orienté expérience client, où le plaisir d’habiter le logement a de plus en plus d’importance.

En effet aujourd’hui il ne suffit plus d’acheter un appartement, de le rénover, le meubler. Aujourd’hui pour supplanter le marché il faut créer encore plus de valeur.

Par exemple dans nos colocations haut de gamme, nous mettons une salle de bain privative par chambre et un toilette privatif par chambre pour garder une forte intimité dans chaque chambre. 

Autre exemple d’expérience client dans l’immobilier que nous faisons est de mettre à disposition un abonnement Netflix dans chaque logement…

Bref les idées sont nombreuses, ce qu’il faut c’est que le futur locataire puisse se projeter et vivre une expérience unique dans ton logement.

 

Sacha & Seb

Les Amoureux Malins

Qui sont Sacha & Seb ?

 

  • Investisseurs immobilier depuis 2015
    De 0 à +d’1 000 000€ de parc immobilier en 30 mois
  • Spécialité : L’immobilier de Niche
  • Créateur de la chaine Youtube : « Sacha et Seb – Investir en couple »
  • Consultants en Investissement Immobilier
  • Conférenciers, organisateurs de séminaires

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sacha et seb - investir en couple

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